追剧侃法|西政郜永昌副教授解析《安家》中的法律桥段

孙俪、罗晋等人领衔主演的《安家》大剧，演绎了人生面临的诸多关于住房的问题：亲情的羁绊、婚姻的不忠……今天让我们跟随经济法学院郜永昌副教授的脚步探讨电视剧《安家》中的法律问题吧！

特邀嘉宾郜永昌副教授

郜永昌，法学博士、博士后，伦敦大学访问学者，西南政法大学经济法学院副教授，硕士研究生导师，执业律师。

房产证的加名风险

剧情：包子铺老板老严夫妇倾注全力花费320万元为儿子小宝买房，在准备交易时，小宝要求写上已经怀孕的准儿媳倩倩的名字。但当他们希望入住该房时，遭到小宝与倩倩的变相拒绝，最后差点流落街头。

问：老严夫妇如何维护他们的合法权益？

第一，老严夫妇能否要回房子？答案是否定的。因为按《物权法》第九条规定，房屋等不动产实行登记生效主义。目前房屋登记在小宝与倩倩名下，缺乏房屋产权归属于老夫妇的证据，因而要回房屋的可能性较小。

第二， 老严夫妇能否要回该320万元？答案是肯定的。老严夫妇的行为可视为赠与小宝购房款项，如果小宝和倩倩不承担赡养义务，拒绝老严夫妇入住，老严夫妇可以依据《合同法》第一百九十二条规定，撤销赠与，但撤销该项赠与有一年期限的限制。

第三，假设要回钱款之后，小宝和倩倩能否以此为由不再对老严夫妇承担赡养义务？答案是否定的，因为这是一种法定义务，不能以任何理由减免。

如何避免老严夫妇的类似尴尬局面？如何防止财富已经传承而老无所依的局面？对策有：第一，房屋由父母与子女共有并办理产权登记，既可以防止子女败家，低价转让抵押该房屋，也可以保证自己的合法居住权利；第二，如果共有不容易达成，则在买房前通过协议明确自己对新房屋的相应权利，可写明该购房款赠与儿子，但他们有居住权直至双方身故；第三，写明该房屋系借名购房，若儿女不允许他们入住，则他们有权要求将房屋产权过户回来，并要求儿女支付在占有该房屋期间的房屋占用费。

但我们作为法律人须知法律的局限性。老严夫妇如果发动诉讼要回他们赠与子女的钱，可能难以实现老有所养的目标，因为他们与儿女的关系会遭到十分严重的破坏，这种关系破坏产生的羞耻感和孤独感可能会毁掉他们的余生。

“跳单”问题

剧情：剧中饲料大王林茂根准备购买老洋房，林茂根为节省几百万元中介费，准备甩掉中介，直接与卖家进行交易。

问：中介公司能否找他赔偿？

这种情况可以称为“跳单”。毫无疑问，“跳单”是一种不诚信的行为，通常中介公司会通过与卖家或者买家的中介合同中约定类似情形下的违约责任。只要中介公司提供了相应的交易磋商证据，则在诉讼中有可能胜诉。但需要注意的是，在非**房源的条件下，一家中介起诉要求委托方支付中介费的，可能不会得到支持。如最高人民法院指导案例第1号案例（上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案）中，法院认为，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

违章建筑居住者的“权益”

剧情：被称为现实中的国民老公人选龚俊，想卖掉家里的老洋房用于还债，但受到长年在此处居住的他的太表姑奶奶的阻挠。她拒绝搬出，要求支付其巨额钱款才肯搬出，理由是她在此处有违章加盖。

问：该亲戚的说法是否有道理？

答案是否定的。第一，按我国现有法律规定，违章建筑自始不能取得产权，也不会因时间久远而合法化；第二，该房屋的产权与这位太表姑奶奶没有任何关系，拆除违章建筑后更无任何利益，其所提出的要求无任何合理性；第三，买家如果要求卖家交付房屋，太表姑奶奶也无权要求买家支付任何补偿。

这个故事也说明中介公司的产权调查十分重要，如果没有调查到房屋交付会有类似障碍，卖方及中介方有可能要对合同的履行承担相应的违约责任。

合租与群租的合法性

剧情：徐文昌与房似锦合租房屋，为避免双方在使用公共设施方面产生分歧，房似锦草拟了合租细则。

问：合租行为的合法性边界与群租的区别?

合租是一种合法的正常的分担房屋租金的行为。实践中往往一方租好整套房屋，再寻找其他合租者；也可以大家约定共同寻找一套适合的合租房屋。往往在合租广告中，会对意向合租者的职业、性别、是否带小孩、是否是夫妇同住、是否携带宠物、是否容许吸烟、卫生程度提出要求。如在剧情中的合租细则说明，一方要带异性伙伴回来，应该提前3小时通知对方。

而群租多数是一种违法行为，群租规避了房屋所能承受的合理租客人数，低于人均最低居住面积，可能会带来治安风险与消防风险。在很多地方，群租是不合法的交易行为，因而建议租客不租明显不具有合理居住功能的群租房。

凶宅交易能否反悔？

剧情：房似锦将自己租住的凶宅卖给客户黄老板。剧中黄老板对该凶宅甘之如饴，用来挡煞。

问：如果黄老板是位正常人，他能否反悔该笔交易？

凶宅往往是指在该房屋曾经发生自杀、他杀或者其他严重事故的房屋，此处“凶”通常不包括屋内发生过正常死亡事件。一种情况是，如果在交易时卖家或中介主动告知该房屋所发生之事件，买家不在意甚至喜欢（如本剧中需要挡煞的黄老板），则不会出现交易纠纷；另一种常见的情况是如果卖家或中介没有如实告知该凶宅之“凶”，买家入住后了解到该信息后想撤销该交易，通常法院会支持买家这一观点，要想撤销类似交易应做到：首先固定该房屋为凶宅的证据，可从本小区物业公司、邻居、公安机关取得视为“撤销事由”的证据；其次，按《民法总则》第一百四十八条规定，应在知道该撤销事由一年内行使权利。

为买房而“假离婚”的风险

剧情：徐文昌与张乘乘为了享受政策优惠而“假离婚”，后来徐文昌发现张乘乘出轨“小鲜肉”，张乘乘要求复婚。

问：张乘乘能否以“假离婚”为由要求复婚？

“假离婚”往往是因为当事人双方有一些特定的需求，尤其是想享受购房优惠或者享受特定的拆迁政策。这些目的达到之后，一方婚姻当事人请求恢复婚姻关系，但往往遭到另一方拒绝。此时，婚姻当事人能否以“假离婚”为由要求恢复已经解除的婚姻关系？答案是否定的，即使《民法总则》有第一百四十六条“虚假意思表示”之规定，但该规定在婚姻缔结与解除时适用效力有限。因为《婚姻法》第十条及第十一条规定的无效与可撤销情形，均不包括“虚假意思表示”的情况。尤其是在“假离婚”期间，一方当事人可能已经再婚，另一方要求复婚的请求更容易招致一方当事人的拒绝。

除了“假离婚”，为了一些房屋等利益可能会出现“假结婚”的现象，如为了获得更多的拆迁补偿款奖励出现的“假结婚”。等目的达成，一方要求解除虚假的婚姻关系时，另一方不配合办理离婚手续，只能通过人民法院诉讼离婚解决纠纷，而此时离婚理由不能以虚假婚姻关系而要求离婚，只能以婚姻法规定的离婚标准进行判断。

所以建议不要以“假离婚”与“假结婚”这两种形式试探人性与法律。因为人性不可试探，结果往往失望；法律原本无解，有可能弄巧成拙。

赠与“小三”房产的行为效力

剧情：已婚的公司老板阚文涛用公司的钱为小三购买房产，后老板发妻冯玉华拟通过法律手段讨回公道。

问：婚姻存续期间，配偶一方对外巨额赠与的效力如何？应如何维护冯玉华的合法权益？

第一，阚文涛的行为肯定侵犯了冯玉华的合法权益。按《婚姻法》规定，夫妻共同财产范围，包含配偶一方在公司的股权。阚老板的处分公司资产的行为肯定导致公司股权价值的降低，会间接影响冯玉华的合法权益。

第二，如果阚文涛是公司股东，冯玉华能否以自己的名义直接起诉要求阚文涛返还钱款？答案是不可。按《公司法》规定，公司资产与股东资产相分离。股东直接动用公司的钱，应以公司名义要求股东归还，股东若不归还，股东可能涉嫌挪用资金罪或职务侵占罪。如某知名中餐连锁企业老板与其前妻的股权大战中，该老板因动用公司的钱被公司控告职务侵占罪成立，即为例证。

第三，如果阚文涛实际控制公司，导致公司无法形成前述“要求阚文涛归还的意思表示”（占款不归还公司多数都是这种原因），则依冯玉华是否为公司股东而有不同的处理路径。如其为公司股东但非公司高级管理人员，通过《公司法》第一百五十一条规定的程序，可以以自己的名义起诉要求归还款项。如其不是公司股东，也没有管理公司，则需要通过财产分割之诉，在诉讼中要求分割这部分财产。

戏如人生，人生如戏。克其人性之恶，法律利器也。饱读法条，心怀正义，灵活运用法律乃法学生之责也。

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文字编辑：黄为朝

图片编辑：刘变变

排版编辑：孙晓龙

执编：王祖琨

素材校核：郜永昌