中国地产泡沫分析？

    近日，在海南三亚举办的“2004年度中国地产经济主流高峰论坛”上，国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员巴曙松、中国房地产业协会副会长顾云昌、著名地产策划人王志纲等专家、学者就目前我国房地产大势发表了自己的看法，观点和言论相当值得探讨。

　　巴曙松：中国房地产为什么没泡沫？　　

　　2005年中国房地产就看资金

　　只有10％的房地产企业符合贷款要求，另外90％怎么办？

　　在2004年之前，大家谈到更多的是房地产的事情；2005年谈到更多的则将是资金。根据人民银行的贷款要求，大约只有10％的房地产企业符合要求，那另外90％的企业怎么办呢？所以2005年是一个金融年。2005年最重要的要素是资金、资金、资金。　　

　　涉外的高端房地产市场有泡沫

　　在香港人看来，上海浦东的房子太便宜了；但现实的强劲需求是基于中国内地市场的。这两个市场并不相干。

　　中国房地产为什么没有泡沫？

　　我在香港和上海调研的时候，有个大致的印象，中国的市场分为几个层面：一部分是涉外的，一部分是对内的。上海、北京、深圳这些城市的高端房屋价格，是参照香港、纽约、东京的价格，在一些香港的朋友来看，上海浦东的房子是太便宜了。香港在地产泡沫经济的时候，两只脚一并的面积都值好几万港元。所以在他们看来，中国这一部分涉外的高端市场，涉及的国际影响是比较直接的，但主要局限在少数几个城市。

　　另一方面，中国市场现实的强劲需求是基于中国内地市场的，而这两个市场并不相干。

　　房地产市场还有很大的增长空间

　　市场化替代计划经济，仅这个过程就有很大增长空间。

　　从投资的角度来看，改革开放以来，中国房地产行业的增长速度是十分有限的，并不快。我们所看到的投资增长，是商业性的。

　　目前房地产企业的增长，相当一部分替代了原来计划经济的房地产建设成分。1994年，我们的市场化运作的房地产占整个房地产开发的20％，到2003年提高到58％，这替代了超过一半，这个过程决定了未来我们的房地产市场增长前景，不仅仅来自于我们有限的新增市场，还有相当大一部分来自对原有的低端的低效率的国有单位自建的替代，仅仅一个替代过程，就有很大的增长空间。

　　中国房地产应该跟历史上的美国、欧洲比

　　在快速城市化时期，美国房地产占GDP的比例有一二十年保持在10％甚至更高。而中国2002年是2％，2003年是1.8％。

　　有人把现在的中国和现在的美国、欧洲进行比较，这种比较相当于拿醋来比较甜不甜。我们进行比较要用国际的眼光，还要用历史的眼光。

　　中国现在处于一个快速的城市化过程，目前人均GDP突破1000美元，世界上人均GDP为1000美元的发展中国家，平均城市化率是10％。我们可以比较一下美洲、欧洲等国家在大量的农民向城市转移的历史过程中的情况。

　　美国房地产占GDP的比例，在快速城市化时期的时候，有一二十年保持在10％甚至更高。

　　而中国呢？据国家统计局计算，2002年是2％，2003年有所下降，是1.8％，我们再乘以二，达到3.6％。

　　如果真要提高到10％，这将有一个非常大的需要增长的空间。

　　收入房价比高是转轨国家特有现象

　　五六年来，居民可支配收入的增长速度快于房价增长速度。

　　如果以1997年和1998年数据作为基数，实际上，五六年以来，居民可支配收入的增长速度是快于房价增长速度的。

　　在经济转轨国家都有一个普遍现象——公房私有化，导致非常高的住房私有化率，同时，在商品房市场又有一个非常高的房价收入比。

　　顾云昌：政府是如来佛，开发商是孙悟空

　　中国房地产太需要诚信了

    中国的房地产行业市场太需要诚信了。目前，在中国市场体制对房地产市场的调控中，政府是如来佛，开发商是孙悟空。孙悟空逃不过如来佛的手心。今天的开发商已经完善了原始积累，现在应该加强社会责任感，不仅要盈利，还要为社会做贡献。

我期望2005是绿色地产年

展望2005年的中国房地产市场，我期望是绿色地产年，我想从三个方面阐释。

第一，我们的市场是绿色的，我们的需求仍然旺盛，绿色市场方面有两点，第一我们供需保持平衡，第二就是使我们的市场机制和保障机制进一步发展。要靠保障，兼顾中低收入家庭。

第二方面是楼盘的绿色化，这一点我们广州是走在前面的，希望我们的楼盘不仅绿化漂亮，在绿色节约方面要提高一点。

第三是减少污染，降低污染，在我们楼盘开发当中，如何保护环境，降低污染，能够节约资源，又减少污染。

王志纲：上海房地产肯定要摔一跤

    广州是房地产市场化最充分的城市，政府的权力有限，供需基本平衡。政府推出土地的数量与节奏都把握得很好。广州房地产涉外程度有限，周边的富豪都倾向于在当地购房，并不倾向在广州置业。而杭州的周边是民营经济大本营，周边很多商人都倾向在杭州置业，所以杭州房地产市场高速膨胀的情况不会出现在广州。

   上海房地产市场肯定要摔一跤。因为当地计划经济成分太厉害，政府在托市，房地产业在GDP的贡献率为8％，政府把资源控制在国有大企业上，市场竞争不充分。目前温州人已经溜走，国外资金进来以后也开始撤退，可怕的是精明的上海人看到别人入市都赚了，也开始进场炒。

   当说到中国房地产泡沫，我谈到两个城市，一个是上海，一个是广州。广州投出同样的心血，但是所获得的回报跟上海是不能比的。广州的房地产是比较理性的，是稳中有升的。正是由于这个理性，亏待了广州的发展商。至于楼价升不升，最终的结果是需要政策的倾斜。凡是市场不愿意做的，政府必须去做，市场要做的，政府就不能做。